SURAT | Kaedah perkongsian ekuiti boleh permudah pemilikan rumah pertama 

Keperluan asas yang paling asas untuk seseorang manusia hidup sejahtera di muka bumi ini adalah air, makanan, udara dan tempat tinggal atau rumah kediaman. Rumah kediaman ini merupakan elemen  penting dalam kehidupan manusia yang seringkali pihak pemerintah abaikan. Manakan tidak, jika isu  rumah kediaman ini menjadi agenda utama kerajaan, sudah pasti pihak kerajaan akan mengawal harga  rumah dari naik menggila tanpa kawalan sehinggakan ramai rakyat Malaysia khususnya masyarakat  bandar dan bumiputera gagal untuk memiliki rumah sendiri dan bergantung dengan menyewa. Kuota  bumiputera yang telah diperuntukkan untuk setiap projek-projek perumahan seringkali tidak berjaya dipenuhi dan dibuka semula untuk jualan am. 

Sebagai sebuah kerajaan baru yang menerapkan konsep madani, seharusnya barangan keperluan asas  ini dikawal supaya ia mampu dimiliki dan bukan diniagakan berdasarkan konsep penawaran dan permintaan. Keperluan asas seperti rumah kediaman ini hanya akan dibenarkan untuk diniagakan secara komersial  selepas majoriti rakyatnya sudah pun memiliki rumah pertama mereka. 

Campur tangan kerajaan secara langsung dalam isu harga rumah dan proses pemilikannya amatlah  bersesuaian pada ketika ini. Setidak-tidaknya, pihak kerajaan dapat campur tangan dalam lima tahun  pertama ini bagi menampakkan kesan yang signifikan. 

Pelancaran rumah baru 

Kita dapat lihat saban waktu pihak pemaju begitu ghairah melancarkan projek-projek perumahan baru.  Jika kita memandu dari Nilai ke Rawang, kita akan dapat lihat papan-papan tanda projek-projek  perumahan baru dilancarkan. Mengikut data yang dipetik dari Napic, sejumlah 2,009 unit rumah apartment dan 8,543 unit rumah bertanah telah dilancarkan pada H1, 2022. Daripada jumlah itu, hanya 2,141 unit telah terjual iaitu sekitar 20.3 peratus.  

Hartanah tidak terjual 

Sejumlah 34,092 unit rumah tidak terjual (property overhang) pada H1 2022 seperti yang dilapor oleh  Napic dan majoritinya terletak di Johor (6,040 unit) , Selangor (5,156 unit) dan Pulau Pinang (5,508 unit).  Tiga negeri ini jugalah yang mencatatkan kos sara hidup yang tinggi dan isu utama yang menjadi dilema  mereka adalah isu pemilikan rumah pertama. 

Antara sebab-sebab utama rakyat gagal untuk memiliki rumah pertama adalah kerana kegagalan untuk  mendapatkan pembiayaan kewangan. Kegagalan untuk mendapatkan pembiayaan dari pihak bank juga  dipengaruhi oleh faktor-faktor seperti komitmen yang tinggi, disenarai hitam akibat rekod pembayaran  yang lemah serta margin pinjaman yang sedikit menyebabkan pembeli terpaksa mengeluarkan wang  pendahuluan yang tinggi untuk mendapatkan kelulusan pembiayaan. 

Seberapa banyak diskaun atau pengecualian cukai ditawarkan sekali pun, jika kelulusan  pembiayaan/pinjaman gagal, matlamat pemilikan rumah pertama ini tidak akan tercapai. 

Campur tangan kerajaan 

Pada ketika ini, kita hanya akan bercerita tentang pemilikan rumah kediaman dan bukan tentang  pemilikan hartanah yang lain kerana pada hemah penulis, rumah kediaman merupakan salah satu  keperluan asas dan ia tidak seharusnya diniagakan melainkan jika terdapat lebihan di situ. Di sinilah campur tangan kerajaan amat diperlukan kerana dengan cara itulah pihak pemaju dan pihak pembiaya  kewangan akan akur. Campur tangan juga hendaklah bersifat telus dan tegas supaya tiada mana-mana  pihak yang cuba untuk mengambil kesempatan. 

Penulis berpendapat, pihak kerajaan haruslah memperjuangkan tentang pemilikan rumah pertama untuk  semua rakyatnya dan agenda ini tidak sepatutnya disisihkan. Adalah menjadi kewajipan kerajaan untuk  menyediakan keperluan asas ini kepada rakyatnya sebelum kita membicarakan agenda-agenda lain. Usah  kita berbicara tentang agenda untuk meningkatkan taraf pemikiran rakyat ke tahap yang seterusnya jika  keperluan asas ini belum lagi dipenuhi. Manakan kita boleh berfikir secara waras jika kita hidup hanya  menyewa dan secara psikologinya, perasaan seseorang penyewa itu sentiasa berada di tahap inferioriti  kompleks. 

Bagi merealisasikan impian rakyat ini, pihak kerajaan boleh memperkenalkan konsep pembelian rumah  kediaman melalui kaedah perkongsian ekuiti. Tetapi ia hanya terpakai untuk pembelian rumah pertama  sahaja. Perkongsian ekuiti yang dirasakan wajar adalah 40/60 yang mana kerajaan akan mendahulukan  ekuitinya iaitu sebanyak 40 peratus dan selebihnya ditanggung oleh pihak pembeli sebanyak 60 peratus. 

Jika dilihat, pasaran harga rumah yang agak selesa di kawasan urban ini bernilai sekitar RM300,000. Jika  pihak kerajaan mendahulukan 40 peratus daripada harga rumah tersebut iaitu sebanyak RM120,000, makan  nilai yang perlu dipohon pinjaman oleh pihak pembeli adalah sebanyak RM180,000 sahaja. Jika menilai  pada nilai ini, pihak bank juga mudah untuk memberi kelulusan kepada pinjaman tersebut kerana  komitmen bulanan yang terpaksa ditanggung oleh pembeli juga menjadi rendah.  

Melalui rundingan antara pihak kerajaan dan pihak bank, mereka boleh menerapkan konsep zero entry  cost yang mana kos-kos yang terlibat seperti guaman, penilaian dan sebagainya akan diserapkan ke  dalam pakej pembiayaan tersebut. Maka, proses pemilikan rumah akan menjadi mudah dan mampu  dimiliki oleh rakyat. 

Berbalik kepada pemilikan ekuiti 40 peratus yang dimiliki oleh pihak kerajaan, pembeli boleh menebus kembali  ekuiti tersebut dari masa ke semasa. Pegangan ekuiti 40 peratus ini hanya bersifat sementara sehingga pembeli benar-benar mampu untuk menebus keseluruhan ekuiti tersebut. 

Jika terdapat lebihan kewangan dari pihak pembeli seperti mendapat bonus tahunan, elaun-elaun atau  manfaat dari pihak syarikat, Akaun 2 KWSP atau mana-mana sumber yang mereka peroleh, pembeli  bebas untuk menebus kembali ekuiti yang masih dipegang oleh pihak kerajaan. Terpulang kepada  pembeli untuk menebus berapa peratus pun.  

Bagi memastikan pembeli memberikan komitmen untuk menebus ekuiti tersebut, pihak kerajaan boleh  menetapkan fi yang minimal yang akan dikenakan kepada pembeli selepas lima tahun. Fi ini akan  dikenakan di atas baki pegangan ekuiti oleh pihak kerajaan sehinggalah pembeli berjaya melangsaikan kesemua ekuiti tersebut. 

Apakah manfaat untuk kerajaan? 

Jika ada yang mempertikaikan tentang manfaat yang boleh diperoleh oleh pihak kerajaan, maka jawapan yang paling tepat adalah kita kena berbalik kepada fungsi kerajaan itu kembali iaitu mereka  berperanan untuk memastikan setiap warganya mempunyai kediaman sendiri. 

Keuntungan bukanlah motif utama tapi ia lebih kepada tanggungjawab sosial kerajaan pada rakyat  untuk mampu memiliki rumah sendiri. 

Sebagai pemegang ekuiti, jika pembeli menjual rumah tersebut dan memperoleh keuntungan dari hasil  jualan, maka pembeli hendaklah memulangkan peratusan keuntungan jualan tersebut mengikut jumlah  ekuiti yang dimiliki kerajaan atas rumah mereka. 

Sebagai contoh, jika harga rumah tersebut bernilai RM300,000 dan ekuiti kerajaan adalah 40 peratus iaitu  sebanyak RM120,000 dan ekuiti pembeli adalah RM180,000 dan selepas 4 tahun pembeli menjual  rumah tersebut dengan harga RM400,000. Terdapat lebihan sebanyak RM100,000. Lebihan RM100,000  itu akan dibahagikan mengikut ekuiti yang sama iaitu 40 peratus (RM40,000) akan dipulangkan kepada  kerajaan dan bakinya 60 peratus (RM60,000) akan dimiliki oleh pembeli.

Nisbah pengagihan ini akan  bergantung kepada jumlah pegangan ekuiti yang masih belum ditebus oleh pihak pembeli. Jika banyak  ekuiti yang telah ditebus, maka lebihlah keuntungannya kepada pembeli. 

Kegagalan pembeli langsaikan hutang bank 

Bagaimana pula jika rumah tersebut dilelong akibat dari kegagalan pembeli. Isu inilah yang sering menjadi  kegerunan pihak bank dalam memberi kelulusan sesebuah pinjaman pembiayaan. Seperti yang penulis nyatakan tadi, pembeli hanya membuat pinjaman sekitar 60 peratus sahaja dari harga pasaran rumah tersebut.  Jika harga rumah bernilai RM300,000 pinjaman hanyalah sekitar RM180,000 sahaja. Jika hartanah  tersebut dilelong sekalipun, tentulah ia akan terjual mengikut harga pasaran dan jika berlaku defisit  sekalipun, tentulah ia tidak lari jauh dari harga pasaran. Ini akan menjadikan pihak bank yakin untuk  meluluskan pinjaman kerana nilaian gadaian kepada pihak bank berada jauh di bawah nilai harga pasaran.  

Jika masih terdapat hutang ekuiti 40 peratus tersebut, ia seharusnya ditanggung oleh pembeli dan ia harus  menjelaskan kepada kerajaan sebelum ia boleh membeli rumah kediaman yang lainnya. Rakyat tidak akan  berasa berat untuk membayarnya kerana kerajaan sudah sedaya upaya membantu rakyat dalam  pemilikan rumah tersebut. Untuk memastikan pembeli melunaskan baki ekuiti tersebut selepas dilelong,  kerajaan melalui agensi Lembaga Hasil Dalam Negeri boleh membuat potongan gaji secara automatik  mengikut kadar yang berpatutan.  

Peratus kegagalan peminjam tidak menjadi isu kerana setiap permohonan  pinjaman akan melalai proses saringan yang teliti oleh pihak bank bagi memastikan peminjam layak untuk  membuat pinjaman dan mampu untuk membayarnya.  

Bagaimanapun, cadangan ini masih lagi boleh diperhalusi oleh pihak kerajaan supaya  perlaksanaannya telus dan dapat mencapai sekurang-kurangnya 90 peratus daripada rakyatnya memiliki rumah  sendiri dalam tempoh 10 tahun. Penulis berharap, kerajaan dapat menubuhkan sebuah agensi perlaksana bagi memantau dan menerajui inisiatif ini. 

ABD MUTALIB ABD GAPAR seorang pemerhati bebas dan pengamal keselamatan dan kesihatan  pekerjaan di Malaysia.

Tulisan ini tidak semestinya mencerminkan pendirian Malaysiakini.